存量房“冤种”的自救指南
她是80后，靠着自己的奋斗，在北京拥有了两套房产。一套位于五环外，离大厂聚集的西二旗只有三四站地铁，2014年入手，最高的时候，房价曾上涨到将近7万单价，比她买的时候，翻了一倍不止；另一套位于朝阳，2020年入手，虽是个小房子，但周围有一个还算不错的中学，单价也曾超过8万。
放在五年前，这是一个令人羡艳的“奋斗成果”。作为小镇做题家，周泽婷早早察觉，普通人财富增值的机会不多，几乎只能通过买房来实现。但到了现在，再提起来这两套价格双双跌落的房子，周泽婷的想法只有一个：“存量房大冤种的日子，究竟什么时候才能结束？”
6月26日，北京宣布房贷利率减45个基点，这也意味着，在北京购买首套的房贷利率降至3.5%，二套则降为3.7%（五环外）或3.9%（五环内）。过去很多年里，北京几乎没有出现过3字打头的房贷利率了。
不止是北京，这段时间来，许多一二线城市前后下调了首套住房商业性个人住房贷款利率。7月12日，广州有银行房贷利率低至3%；苏州，南京最低首套房利率低至3.05%；佛山首套房贷利率3%，二套低至3.05%。还有城市，首套房甚至已经下调到了2.95%，直接进入2字头。
对比起来，2020年上车的周泽婷，二套房贷利率高居5.25%，这还是在降了两次LPR的情况下。买同样一套房，比起3字头的后来者，她每个月房贷的支出，要多出至少四分之一。
背着高利率的存量房业主，已然变成了“冤大头”。
今年五一假期，来自安徽农村的女孩末一，在北漂的第11个年头，花费110万首付，和丈夫买下了位于房山的一套期房，作为结婚的婚房。拥有房子的喜悦还没多久，6月26日，收到银行放贷13天后，房贷利率宣布基点减掉45。
看到消息的那一刻，末一自觉脑子“嗡”得一下，“人在家中坐，钱却悄悄飞”。从获益的新房业主变成大冤种，就在一夕之间，她算了整整一晚上的账，气得半死，“早上车的这几天，直接亏了8万”。
买房人的气愤和委屈，充斥着社交网络，不断被放大。
有人直接改了自己社交网络上的名字，不再是四处可见的momo，而是“韭菜大冤种”，简介写着，“一位房奴，一个穷人”；有人建了群，开了帖子，拉着大家群策群力，呼吁发声，想把银行电话打“爆”；生活在上海的一个业主，为争取“未封顶前不予放款”的赔偿，网罗了开发商报告、未封顶照片等各项证据，向银行投诉了3次；有人紧巴巴算着钱和时间，攒到了一定数额就去预约提前还款，计算晚还一天，自己损失多少，不停地去催促银行赶紧扣款。
自救，恐怕是存量房业主们唯一可行的办法。
今年4月份，丈夫告诉周泽婷，银行和单位正在合作办一个消费贷的团体业务，一年期，30万，利率低至2.95%，她脑子里飞快地算了一笔账——消费贷虽然不能用于直接偿还房贷，但可以“曲线救国”，以消费贷作为日常生活的开销来源，将收入存起来用于提前还贷，一年下来，由于利息的差额，也可以节省将近一万元。
而勒紧裤腰带，提前还款，几乎是最普遍的做法，“降低所有消费，只为提前还贷”。
夫妻双方都在大厂的吕玟，是赶着工作日的中午，去银行预约的提前还贷。那是一个饭点时分，但大厅里座无虚席，最早可预约的还款时间已经排到了8月。有的人前两天去预约，被告知要等三个月。
苏州的夫妻鹿甜和丈夫，就为此奔走了许久。去年国庆前，他们看中的房子忽然大降价50万，两人觉得这是捡漏的绝好时机，急急忙忙签了约。中介以鹿甜在北京工作、不能办理当地公积金贷款为由，给夫妻俩推荐了本地银行200万的商贷。
到了今年，政策频频利好，放宽公积金借款额度，按捺不住的鹿甜动了商转公的心思。但银行经理告诉她，想换成公积金贷款，“必须先把商贷还了”——这意味着，她要在短期内再借贷一笔同等数额的贷款。虽有路可行，然而新的贷款，利率并不低，和转成公积金贷后省出的利息钱相比，并没有太划算。
如何将钱辗转腾挪，为自己测算出最省钱的还贷方法，是许多存量房业主心中时刻掂量的账本。
吕玟考虑过，将这些年工作存下的20万公积金提取出来，提前还贷，能让压力减轻不少，但与此同时，这笔钱也是未来生活的应急储蓄金。到底是现在提前还款、早日摆脱高利息的房奴身份更好，还是给未来留一笔备用金更稳健？
纠结良久，她决定暂时按住备用金不变，咬牙努力，“给自己留下缓冲的余地”。
防线破了
自救的想法，并不是一朝一夕发生的，用周泽婷的话来说，那是一个温水煮青蛙一样的漫长过程。
2020年，为了买下第二套房子，她跟亲戚朋友们借了40多万的外债，以及又背上了每个月将近8000元的房贷。一开始，自然是吃力的，但买到的房子立刻租了出去，月租金不错，6000元，能覆盖掉大部分房贷，所以，并没有给她带来太大的生活压力。
另一个更重要的原因是，当时的她，有一种莫名的坚定信心。“我和很多人一样，坚信房子是永久上升的资产，特别是北京的房子。”那样高涨的氛围里，她不仅自己买房，还拼命催促身边的人买房。
事情一度沿着她的希望在发展。2023年，那套房子涨到了360多万，比她买的时候升值了30多万，卖房的中介夸她，“你眼光真不错”。
但到了2023年下半年，她突然感觉到势头不对，中介在朋友圈发的房价信息，有了下滑的趋势，身边的人也开始频频提及提前还贷。
直到今年3月，周泽婷发现，同户型的房子，已经跌至240万，比起她买的价格，缩水了90万。靠自己奋斗的这些年，她不是没想过房价会起落，都很正常，但“不赚钱，但至少要保值”，看到240这个数字的那一天，她惊觉，保值的想法也破灭了。
她买下第一套房子的2015年，还是房地产高歌猛进的年代，无数人抱着“房子涨价的速度总有一天能超过利率”的想法，争相走进售房中心，用杠杆撬动财富的传说，俯拾皆是。
没钱的人抓紧上车，有钱的人疯狂投资，房价像火箭一样猛涨。生活在珠海的Lily，买下第一套房子是2016年的4月底，房价一万三，仅仅5个月后，同一个小区，同一个楼盘，新开发的二期就涨到了二万三，几乎所有人都是一个想法，“再不买就来不及了”。
那时候利率随之高涨，但不仅没有拉住房市，反而更加速了买房人的步伐。珠海买了两套后，她又到深圳投资了两套，一套以租养贷的小公寓，一套80平方米、单价8万的房子，上车利率是4.7%，至今仍是她房贷中的大头。
上海人王忠也记得，当时很多人掏信用卡买房，刚结婚、买了婚房不久的他，也跟着大潮，入手了一套投资用的小房子。
时移事易，财富传说的叙事陡然转变，周泽婷身边，只要买了房的人，普遍都受到了房价下跌的重创。丈夫和朋友聚会，饭桌上的四五个人聊起来，每个人的房子都跌了100万左右。
这是自救的另一个层面——利率的落差固然让人失落，跌跌不休的房价，更让人心疼。
在鹿甜看来，存量房的高利率不是最要紧的，最重要的是房子在跌，就像在身上割肉。她已经不敢去搜同小区最近的成交价了，“看了心里添堵”。
生活在昌平的丁馨，选择了一条更直接但又更艰难的路——把房子卖掉。
她要卖掉的房子位于河北永清，属于够不到北京、就在周边够一够的买房实例。买下的时候房子均价在六千元，一度乘着东风涨到过万。
疫情之后，房价跌到七千时，丁馨动过卖房的念头，当时正值一波楼市捡漏的小阳春，“还有得赚”。丈夫却舍不得，“觉得还会涨上去的，有贪念”，没有同意。至此之后，一路跌到三千，几近腰斩。
房子的房贷还剩33万，而房价最多能卖30万，这意味着，“就算把房子卖了，还要自掏腰包再花3万，才能把贷款还清”。
某种程度上，她羡慕现在还有能力提前还贷的人，一来，这证明还有额外储蓄的能力，二来，说明房子用得上，至少够自己住。
由于丈夫的工作变动，他们一家人从宋家庄搬到了昌平，永清的房子自买回来装修完后，没有住过一天。一边是月月要还的月供和在昌平租房的费用，一边是儿子到了上学年纪，必须为学区房攒钱、再够一套的压力，无处节流，丁馨只能努力开源。
她每天努力工作，早上7点出门，晚上7点回家，做保险，跑业务，要求她随时on call，她试图用收入填掉房子的亏空。整个6月，她几乎没有休息过一天，“我跟客户的沟通都比跟儿子的沟通多”。
对高位上车的存量房业主而言，提前还贷是一种必要的选择。每一种选择，也必然会牵连起相应的连锁反应。
周泽婷要面对的代价，除去一年后就要还掉的30万消费贷，还有更细微的影响，正在侵蚀她的生活，改变她的思维方式。
小孩到了上小学的年纪，朝阳区那套40平方米的小房子不够容纳一家五口居住，她在同小区租下了一套更大的房子。房东给出租金选择，不配置家具家电，每月房租可以少800元，计算开始了，“两年下来，能省将近两万元”。
她选择了自己动手添置，挑选沙发的标准，一路从3000元的红星美凯龙门店，降低至1600元的宜家，最后到了800多元的拼多多团购。挑选比价的过程里，一个念头始终盘踞在她脑海，“这个钱省下来去提前还贷，不香吗？”
Lily和周泽婷如出一辙。她一直想给家里整一台洗碗机，然而随着收入的减少，主副业加在一起，才勉强能兜住房贷。一想到好不容易攒下的万元，要投入到洗碗机这样的家电里，“不如还了吧”。
存量房业主们心态上拧成一股绳，一边希冀LPR有下降的机会，一边喊着口号提前还款，“有点钱就送银行去，决不让银行多赚一点利息钱”。
有人称之为消费降级，但王忠更愿意描述为，“摒除了消费主义的影响”。他素日里喜欢户外运动，曾经一直想拥有一件始祖鸟，“现在觉得四五百的冲锋衣完全足够，四五千就超过该有的价值了”。
他买下的房子位于上海浦东，位置靠近核心区，纸面价值而言，并没有出现下跌，与许多“买了就是亏了”的存量房业主相比，王忠是幸运的一个。
即使如此，过去两年，他还是捺下了换车的愿望，还贷的优先级，超过一切大宗消费，他已经陆续还了100多万。他在外企IT行业工作，正值35岁上下的年龄，无法晋升，甚至可能被优化的压力始终悬在头顶。因此，“想趁着收入还可以的时候，把硬性的现金流支出降下来”。提前还完房贷，万一哪一天真的失业，不至于压力过大，“毕竟吃喝可以控制，但房贷却没办法节省”。
选择提前还贷，既是减少未来的压力，也是一种资产优化。
各种资产配置的组合里，房子一度是王忠很倚重的一项资产。疫情之后，家附近开过几个新楼盘，“以前卖房都是开盘即售空，现在销售业绩都一般”。从那开始，他意识到房产渐渐不再保值，打消了买第三套房的念头。他拥有的房子利率上浮完4.3%，“现在很难找到同样比率的存款，不如还了”。折算下来，“还完的利率，就是最好的理财”。
在房贷利率下调、房价下跌的诸多因素里，难以厘清哪个更令存量业主们难受。而就算是刚刚上车、还没拿到房的业主，也在源源不断加入大冤种的队伍。
未一记得，今年3月份，有一次看房，她走进实体样板间，映入眼帘的就是大片夕阳。橙红的颜色浸染了半边天，夕阳像颗玉盘，遥遥停在地平线的边缘。她想象着，要是自己的房子能每天能看到夕阳，该会很快乐。
可买完房子的晚上，她却陷入深深的焦虑中，甚至出现了躯体化僵硬、发抖和心悸的症状。买之前，房子降了60万，她一度觉得“到底了”，交了定金，然而不安全感始终萦绕不去，“担心会不会还没交房就便宜更多了”。她只能合上耳朵做鸵鸟，“告诉自己买到就是赚到”。
周泽婷的疲惫与日俱增。最开始买房，是为了结束不停搬家的漂泊，后来的买房，变成为了孩子。最初以为房子能成为一种资产，让孩子有更多的选择权，拼搏还有劲头，5年过去，第一套房子纸面上涨的一点空间，几乎与第二套房子的跌价相抵，几乎是白白奋斗了10年。至于现在，“房子在跌，收入在降，真的觉得很累”。
大学毕业之后，她没有一天休息，无比渴望躺平一段时间。她曾经算了下手头的存款，如果一年不工作，好像也可以，“但如果不提前还贷，背的债务更多，要不停地为利息付费”。沾了房子就好像上了一台永动机，“就意味着要一直打工，一直还钱”。
不再碰房子，是许多人的心声。然而现实的问题是，很多事情，已经与房子捆绑在一起。如果不是为了孩子上学，丁馨绝对不会再买房子了。在没有户口的情况下，只有买房，能让孩子的上学有着落。明知房市不要再碰，她不得不再走上相似的道路。
丁馨付出的代价，是自己的时间和健康。6月，高强度工作一个月后，她给自己放假了一周。那一周里并没有真正的放松，“你休息的时候，别人还在卷，很快就坐不住了”。
卖不出去的房子，和差价过高的买房门槛，作为沉甸甸的负担始终压在身上，她一度焦虑到耳朵短暂性失聪。
丈夫再也不提永清那套房子的事情，心态彻底放手，“随便你卖多少都可以”。找中介挂牌还不够，丁馨开通了社交媒体宣传自己卖力吆喝。为了吸引客流，直接打出了免费送房的噱头，“过户继续还贷款即可”。
只是政策再怎么利好，话术再怎么包装，选择入场的人并没有增加，更多的人还在徘徊观望。
最近，途径永清的京雄R1线地铁传出通车的消息，列车可1小时到达北京金融街，24小时运营，吸引了许多在京工作的上班族前去看房。丁馨的房子距离地铁站三四公里，陆续有人找物业拿她家的钥匙实地参观。只是，日子一天天过去，始终没有人坐下来与她谈价。
“我现在只能想的是好好工作，多赚钱，可能赚钱多了，对房子，也就没有那么在意它了。”
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